Como es de esperarse, el objetivo de todo inversionista es que su inversión sea rentable y le brinde la máxima ganancia posible. Y para saber si esta tomando una buena decisión financiera, tiene que considerar ciertas herramientas que le permitan evaluar las opciones de rentabilidad, y una de ellas es el Cap Rate, o también conocido como la tasa de capitalización.
Esta tasa de capitialización (Cap Rate) es muy usado en las inversiones inmobiliarias, que a rasgos generales es un indicador de rentabilidad que nos muestra el flujo de dinero que vamos a percibir por el alquiler de un inmueble, calculado sobre el costo del mismo inmueble en cuestión.
Este indicador nos muestra con términos porcentuales, qué tan rentable es una propiedad en esos escenarios de percepción por alquileres sobre lo que nos costó el inmueble, y frente a otras opciones.
¿Cómo se calcula el Cap Rate?
La tasa de capitlización en bienes raíces se calcula teniendo en cuenta 2 elementos:
- 1ro El ingreso operativo Neto: que no es más que el valor de la renta multiplado por 12 meses, para que esta sea ANUAL. Por ejemplo, si la propiedad que compré lo alquilo a 1500 soles mensuales, entonces multiplicado por 12, equivaldría a 18,000 soles anuales de ingresos por alquiler. Esos 18,000 es el Ingreso Operativo Neto Anual (ONI).
- 2do Valor total del inmueble, que es el valor de la propiedad. Por ejemplo, se estima que el valor de este inmueble es de 200,000 soles. Entonces ese sería el Valor total del inmueble
¿Cuánto es la rentabilidad?
El Cap Rate, o tasa de capitalización, nos ayuda a calcular rentabilidad anual del inmueble en caso que este perciba ingresos por rentas. Y lo demostramos sacando un calculo de 0.09 x 200,000 = S/. 18,000 anual.
¿En cuánto tiempo recupero mi inversión?
Además nos puede servir de referencia para calcular en cúantos años recuperaremos la inversión por la compra del inmueble. Por ejemplo, sabiendo que el Cap Rate es de 9% anual, lo recuperaremos nuestra inversión aproximadamente en 11,1 años
Comentarios y recomendaciones:
- Ten en cuenta, que no existen condiciones claras para una tasa de capitalización sea buena o mala, ya que dependen en gran medida de la situación de la propiedad, del mercado y de las expectativas de retorno de cada inversionista.
- Un error común al calcular el Cap Rate es hacerlo sobre el precio de compra de una propiedad, esto debido a dos motivos: Primero, las propiedades antiguas, que se compraron hace muchos años, actualmente tienen otro valor de mercado. Segundo, en casos de propiedades heredadas, el valor de compra sería cero y complica la división en la fórmula. Por eso que en ambos casos se sesga el resultado si es que consideramos el valor de compra.
- El Cap Rate por si solo no debe ser el único indicador de rendimiento de inversión que debes considerar, existen otros más. Pero este indicador es el más aplicable a inversiones inmobiliarias en rentas (alquileres).
- Para calcular el Ingreso operativo neto(NOI) anual tienes que considerar restarle otros gastos como el de mantenimiento, internet, etc.
- Tener en cuenta que el Cap Rate esta sujeto a muchas variables, entre ellas la plusvalía de una propiedad. Si calculas el Cap rate de un inmueble que esta en una zona aun de crecimiento urbano o desarrollo, pues es más probable que esta se revalorice en el tiempo e impacte en tus rentas. Y por consecuencia mejore tu tasa de capitalización.
Espero que este artículo te permite poder determinar cual es la inversión que más te conviene entre tantas opciones. Si quieres ver más contenidos como este te invito a seguirme en tiktok
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